V rámci výkonu nášho advokátskeho povolania sa pravidelne stretávame so situáciou, že radosť budúcich majiteľov nehnuteľností – nového domova je rýchlo preč, nakoľko pred samotnou kúpou si zabudli preveriť jednu z najdôležitejších právnych skutočností za účelom riadneho užívania nehnuteľnosti, a to je samotný prístup k nej. Nehnuteľnosť musí byť samozrejme prístupná z účelovej, miestnej alebo inej komunikácie, avšak nie je nič atypické, ak samotný prístup k nehnuteľností prechádza cez pozemok suseda, teda je vo vlastníctve inej osoby. Na riešenie tohto faktického stavu pri predaji alebo kúpe nehnuteľností mnoho ľudí zabúda, avšak rýchlo na to vedia doplatiť napríklad pri narušení susedských vzťahov. Takáto situácia má jednoduché riešenie v podobe práva prechodu a prejazdu ako formy vecného bremena, čo Vám objasníme v nasledujúcich odsekoch.

V prvom rade, čo to vlastne vecné bremeno je?

Vecné bremená obmedzujú vlastnícke právo k veci v prospech iného subjektu, teda na základe tohto právneho vzťahu vlastníkovi nehnuteľnosti (povinný z vecného bremena) vzniká povinnosť v prospech oprávneného subjektu (i) niečo strpieť, t. j. trpieť určité správanie oprávnenej osoby, ktorá svoje právo zodpovedajúce vecnému bremenu realizuje – práve tu zaraďujeme spomínané právo prechodu či prejazdu cez pozemok; (ii) niečoho sa zdržať alebo (iii) niečo konať.

Vecné bremená Občiansky zákonník zároveň člení podľa toho, či práva im zodpovedajúce (i) patria určitej osobe, tzv. vecné bremená in personam; alebo (ii) sú spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, vtedy hovoríme o tzv. vecných bremenách in rem. Vecné bremená in personam slúžia v prospech individuálne určenej konkrétnej oprávnenej osobe a zaväzujú výhradne tieto subjekty. Klasickým príkladom takéhoto druhu vecného bremena z praxe je doživotné užívanie nehnuteľnosti pre konkrétnu osobu. Na rozdiel od toho, pri vecných bremenách in rem vzniká právny pomer, v ktorom subjektom povinnosti je vždy vlastník zaťaženej nehnuteľnosti (napr. príjazdovej cesty) a oprávneným subjektom je vlastník inej nehnuteľnosti. Vecné bremená in rem sa vyznačujú práve tým, že prechádzajú s vlastníctvom nehnuteľností na jej nadobúdateľa, ako aj tým, že sa viažu k nehnuteľnosti spravidla na neobmedzenú dobu, a teda slúžia na lepšie a nerušené užívanie nehnuteľnosti. Z uvedeného dôvodu, ak hovoríme o práve prechodu a prejazdu, predstavuje vecné bremeno in rem ideálny stav, resp. spôsob riešenia pre každého budúceho vlastníka nehnuteľnosti, ktorého hlavný prístup do domu prechádza cez susediaci pozemok.

Ako na to, resp. akým spôsobom zriadiť právo prechodu a prejazdu?

Vecné bremeno prechodu a prejazdu cez pozemok sa zriaďuje na základe zmluvy o zriadení vecného bremena medzi osobou povinnou teda osobou, ktorá musí prechod cez svoj pozemok strpieť a osobou oprávnenou z vecného bremena, teda ktorej bude povolené cez susediaci pozemok prechádzať za účelom užívania svojej nehnuteľnosti. Pre platnosť takejto zmluvy sa vyžaduje písomná forma, pričom podpis povinného z vecného bremena musí byť úradne osvedčený. Samotné právo prechodu vzniká oprávnenému až zápisom do katastra nehnuteľností, nakoľko podpisom zmluvy vzniká záväzok len medzi zmluvnými stranami.

Ak má byť predmetom vecného bremena celý pozemok povinného teda napríklad celá príjazdová cesta, geometrický plán nie je potrebné zabezpečovať. Ak by však mala byť využívaná len časť dotknutého pozemku, v takom prípade je nevyhnutné vyhotoviť geometrický plán so zakreslením tejto dotknutej časti. Zmluvné strany si zároveň môžu v rámci zmluvy upraviť, či sa vecné bremeno zriaďuje na dobu neurčitú alebo dobu určitú, ako aj či sa jedná o bezodplatné alebo odplatné zriadenie vecného bremena.

Prístup ku svojej nehnuteľnosti by mal mať každý majiteľ riadnym právnym spôsobom ošetrené, nakoľko jednoduché vecné bremeno v podobe práva prechodu či prejazdu predstavuje náležitú prevenciu za účelom riadneho užívania svojho domova aj napriek potencionálnym nepríjemnostiam v rámci susedských vzťahov. Samozrejme ak nedôjde medzi susedmi k dohode, je nevyhnutné sa so svojou žiadosťou obrátiť na príslušný súd, pričom platí zákonná úprava, že ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.